县域经济高质量发展的山东实践之鱼台：创新“房换房”“票换地”激活房地产市场

 中国发展网讯  2022年以来，全国房地产业普遍低迷，存在“三不动、低一价”的突出问题，即开发商房子卖不动、政府土地拍不动、百姓房子拆不动，以及拆迁群众集中住在回迁小区，认为房子住着低人一等，卖起来低人一价。山东济宁鱼台县坚持问题导向，结合本地实际，大胆探索推行商业、住宅房屋结算凭证政策，拆迁安置户可自由选择房地产开发商在城区建设的在售商品房，用结算凭证抵扣房款；政府拍卖土地时，开发商通过招拍挂优先拿地，用结算凭证抵付土地款，蹚出“房换房”“票换地”新路子，促成商品房、土地、拆迁良性循环，激活了房地产市场，实现了群众得安置、房企去库存、政府有收益的三方互利共赢。济宁市房地产业平稳健康发展工作推进会议在鱼台召开，该县商业、住宅房屋结算凭证做法被山东省住建厅发文推广。

去年以来，受多重因素影响，房地产业持续低迷，企业持有商品房库存居高不下，房产企业拿地意愿不高，城镇化进程缓慢，城市建设特别是老城区城市更新面临重重困难，“三不动、低一价” 问题突出。即使顺利拆迁了，群众也不愿集中住在回迁小区，认为房子住着低人一等，卖起来低人一价。

为破解“三不动、低一价”难题，鱼台县委、县政府在全面深入调研论证的基础上，多次召开房地产企业座谈会，整合资源，打通环节，经县委常委会、政府常务会研究，出台了《鱼台县城区商业房屋征收结算凭证安置办法》《鱼台县城区住宅房屋征收结算凭证安置办法》等一套政策。简单说，就是拆迁安置户可自由选择房地产开发商在城区建设的在售商品房，用结算凭证抵扣房款；政府拍卖土地时，开发商通过招拍挂优先拿地，用结算凭证抵付土地款，实现“房换房”“票换地”，以“小凭证”撬动“大置换”。

政策出台后，鱼台县结合拆迁，首先在老城区某片区先行试点，短短8天，顺利完成258户征迁工作，回迁总面积4.2万余平方米。随后，又相继实施西支河南岸、纸箱厂等片区拆迁，加上历史遗留已拆迁未安置142户，2022年全县共拆迁1103户，其中681户通过房屋结算凭证予以补偿安置，出具结算凭证总额5.4亿元，自主选择开发商房源620套。拆迁群众对此十分欢迎，整个过程政府没强迫，群众没怨言。

房屋结算凭证政策取得明显成效，鱼台县委、县政府决定在全县全面推开。今年，计划实施水务局片区、大李庄片区、鱼城镇惠河段等4个片区、1700余户拆迁，计划发放房票金额约11亿元。其中，鱼城镇惠河段涉及115户，2023年2月已全部完成拆迁和选房，是全县首个在农村实施房屋结算凭证的试点。目前，水务局、大李庄等三个片区协议签订已完成，正在房屋拆除。同时房源筹集工作已完成，共提供住宅3125套，商业335套，今年6月16日—19日鱼台县组织了2023年一期自主选房活动，现场选房1097套。

政府居中，一手连着拆迁群众，一手连着房企，手心手背都是肉，必须一碗水端平，让双方都认可房屋结算凭证政策，双方都满意，才能充分调动双方的积极性，奠定双方置换基础，这背后折射出的是政府的公信力。鱼台县创新实施“房换房”“票换地”，想方设法激活房地产市场，已取得明显成效。

——群众得安置。通过“房换房”，拆迁群众得到迅速安置，省去了长时间的回迁过渡期，实现了从“等房子”到“住现房”。由“被安置”到“自主选”，拆迁群众可在城区自主选择在售商品房，避免了原址回迁或指定回迁，从老城区“飞到”了新城区，居住环境大幅提升。

——房企去库存。2022年，全县销售商品房面积61.47万平方米，8月份实施房屋结算凭证前全县商品房去化周期为13.2个月，商品房库存处于合理区间范围内；通过两轮结算凭证安置带动，房地产市场处于活跃状态，截至2022年底去化周期降至7.8个月，商品房库存明显不足。2023年1-4月份，完成商品房销售面积14.95万平方米，同比增长30％，实现良好开局。

——政府有收益。政府拍卖土地时，参与房屋结算凭证政策的房企，可以通过招拍挂优先拿地，用房票抵付土地款，实现了“票换地”。2022年9月—12月，共拍出土地28宗，成交价款11.7亿元，开发商踊跃拿地，其中一宗竞价20次，溢价1900万元。今年以来，鱼台县房地产市场持续升温，仅中医院北地块一宗土地竞拍溢价达3600万元，最终拍出316万/亩。（鱼台县住建局）