关于集体建设用地使用权转让价格认定的一点浅薄认识

中国发展网 近期，山东省临沂市价格认证中心接到一起复核案件，复核标的是一宗集体建设用地使用权转让价格，复核基准日为：2017年10月30日。通过复核该案件，得出一点浅薄认识，与大家共勉。

一、要厘清集体建设用地的权属

集体建设用地权属相当于人的身份证，对于集体建设用地非常重要。须到自然资源不动产交易中心查阅底档，弄清集体建设用地的来源。该宗集体建设用地是如何从农用地转换成集体建设用地的？在2002年，国家为了鼓励乡村集体经济发展，将本村的土地无偿提供给村委成员使用，让其开办村工厂，这样的集体建设用地是免费使用的，没有任何费用，也就是说，使用权没有任何价格。但是，这样的土地使用权大约在30年，也有无限期使用的。后来，这部分土地再次转让别人使用，后来使用的人员每年向村委交承包费，从刚开始的每年600元到现在的每年1200元。那么，集体建设用地的使用权价格也就是每年的承包费价格。

在2002年，全国的集体土地进行了一次普查，村办企业的土地，有部分办理了集体建设用地使用证，有了“身份证”，从农用地，变成了工业用地。有一部分集体建设用地的证就是这么来的，在身份转换过程中没交任何费用。

所以，查阅底档，要弄清楚该宗土地在办理过程中是否向原来的国土部门缴纳了相关费用。缴纳费用的与不交纳费用集体建设用地使用权转让价格是完全不一样的。同时还要弄清集体土地使用权人与村委签订的合同，根据合同的约定方式，确定该宗土地使用时的缴费方式。使用权限及使用金额，这些因素都决定该宗土地使用权的价格。

二、要查清相关法律法规的规定

在2020年以前，集体建设用地使用权是不允许公开转让的。也就是说，在2020年以前，集体建设用地使用权公开转让没有上位法支持，只允许在村集体内转让。

但是，有些地方政府为了促进当地经济发展，出台了一些地方政策，允许当地的集体建设用地进行流转。2013年，临沂就出台了临沂市人民政府《关于印发临沂市集体建设用地使用权流转管理办法》的通知，期限五年。也就是2013年到2018年，临沂市是允许集体建设用地进行流转的。但是，集体建设用使用权转让的价格不能高于同区域国有建设用地使用权转让价格，这是大家公认的。

在2020年《中华人民共和国土地管理法》修订后，允许集体建设用时所有权人公开转让，并且与国有建设用地同权同价，集体建设用地使用权转让价格一度飞涨。所以，集体建设用地使用权转让价格受政策影响很大。允许公开转让之前和之后的价格差异非常大，所以，一定要了解国家的相关法律法规以及认定标的所在地地方政府出台的相关政策规定。

三、要弄清集体建设用地使用权转让价格认定的方法

集体建设用地使用权转让价格认定首选市场法，选取交易案例之后，再从宗地周围利用状况、临路类型、对外交通便利度、供水状况、供电状况、生活便利度、产业集聚规模、排水状况、地形与地质状况等几方面进行修正。无集体土地交易实例时，不得采用市场比较法。当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大搜寻范围，放款时间选择年限；需要增加比较来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。当可比实例距评估日期时间较长时，应关注不同时期土地市场环境变化，进行必要的修正。个别因素修正中应充分考虑宗地产权差异、利用方式差异等因素对地价的影响。

其次是剩余法。一般需要对集体建设用地使用权转让进行价格认定时，土地及地上附着物必须一起提出，否则无法认定。土地及地上附着物一起转让是合法合理的。价格认定机构一般先认定土地及地上附着物的价格，减去附着物的价格，剩余的就是集体建设用地使用权的价格。这种方法也是建立在有市场交易案例的基础上。对于地上附着物进行认定时一定要先查看其权属证明，利用成本法对地上附着物进行认定。

再次是成本逼近法。确定土地取得的费用时，应结合所处区域的用地结构，合理分析确定土地取得的客观方式。对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得的费用。对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，运用成本逼近法时应考虑新建区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用；各类涉地指标费用不应纳入。确需参照征地相关费用时，应注意分析集体建设用地与国有建设用地在成本构成上的差异，不应包括其中对土地所有权转移的补偿费和仅在征地环节发生的税费。在确定土地开发费时，在地价定义设定的开发程度范围内，由各方投资完成的趋于客观开发费用均应计入；具体取值标准可借鉴或者采用同区域土地开发费用客观水平。确定相关税费时，应根据当地政策规定确定税费项目及标准，对于从土地增值中提取的税费项目，不应计入相关税费。确定利率时，利率的确定宜考虑土地开发领域金融政策的影响。确定土地增值时，应综合考虑土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、周边设施的完善程度、宗地规划限制条件、土地权力的限制性因素等。

制定并发布集体建设用地公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行认定。

集体建设用地使用权转让价格认定比较复杂，需要研究并掌握大量的土地方面的法律法规及政府制定的相关政策，虚心向土地方面的专家进行请教，有难度才有挑战，有难度才能提升。价格认定的能力是在工作中锻炼成长起来的，价格认定的知识是在工作中积累起来的。（山东省临沂市价格认证中心  王伟）